중개사법 34

다음은 상가건물임대차보호법에 관련한 설명이다. 옳지않은 것은?

 

1. 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

2. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 없다.

3. 서울특별시에서 보증금 2억원, 월차임 120만원에 상가임대차 계약체결 후 월차임을 10만원 증액하기로 하는 약정은 유효하며, 증액하더라도 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다.

4. 소액임차인의 우선변제 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 3분의 1 범위 안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

5. 법정갱신(묵시적 갱신)된 상가임대차계약의 경우 차임 등의 증액은 9/100 범위 내에서만 가능하다.

 

 

 

 

답 : 4

 

2. 임차인의 계약 갱신요구권

(1) 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약 갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.

㉠ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

㉡ 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우

㉢ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

㉣ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우

㉤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

㉥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

㉦ 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적건물의 점유회복이 필요한 경우

ⓐ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

ⓑ 건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

ⓒ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

-3기연체하더라도 갱신요구권을 행사할 수는 있다. 다만 임대인이 거절할 수 있는 것이다.

3. 서울특별시에서 4억, 인천을 포함한 과밀억제권역에서 3억, 광역안산용인김포광주시에서 2억4천, 기타에서 1억8천 이하

4. 임차인의 보증금 중 일정액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가 건물의 가액에 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.

5. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다. 이 경우 감액에는 제한이 없지만 증액의 경우에는 청구당시 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.

차임보증금의 증감청구권 : 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율인 9%를 초과하지 못한다.